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房企请戒备现正在是物业收并购的最好机遇

日期:2019-10-07 14:02 来源: 物业

  

房企请戒备现正在是物业收并购的最好机遇

房企请戒备现正在是物业收并购的最好机遇

房企请戒备现正在是物业收并购的最好机遇

房企请戒备现正在是物业收并购的最好机遇

  规模的扩大,不仅更有利于形成规模经济,提高人均效率,而且可以在此基础上拓展出更多的增值服务。比如前面提到的彩生活收购亏损的万达物业之后,经过整合改造,短短一年多的时间之后,万象美(万达物业的主体)的架构、管理及经营就变得稳定了,收益取得强劲增长。公告数据显示,2017年前10个月,万象美收益约12.36亿,同比增加17.1%;毛利约4.12亿,同比大增128.5%;净利润约2.35亿,同比大增约15倍! 本文开头提及的刘铭,所在的就是一家中小房企下属的物业公司。由于开发公司前两年重仓三四五线,特别去年上半年拿了不少高价地,结果去年下半年,公司布局的城市行情急转直下,母公司员工工资都发不下了,更别说补贴物业公司了。 以永升收购的青岛雅园物业为例,永升生活董事会表示,继续向关连集团提供物业管理服务可让青岛雅园物业继续发挥其在商业物业管理方面的现有实力和经验,并获得关连集团的持续支持。预期其与关连集团之间的持续合作可产生令人满意的协同效应,并进一步促进集团的业务增长。 相比之下,非住宅物业却是一片蓝海。首先,社会总体消费水平的提升,为商业环境注入了前所未有的活力,各种类型的商业项目迎来了开发潮;写字楼、产业园区、公建、学校、医院等现有的存量物业也在急剧增长。其次,非住宅物业的管理费比较高,受众对涨价的抗性也比住宅物业的业主要小得多,利润率较高。 事实上,2015年以来,物业百强房企的收并购就没有停止过。部分企业借助资本的力量,兼并收购中小型物业公司,开疆辟土。 跟开发领域一样,资本市场也对物管领域的规模型公司给予了更大的关注和更高的估值。因为社区物业的商业价值除了收缴基础物业服务费以外,作为与业务交互最频繁的触点,物业管理还具备海量线下流量优势,可以作为线上入口导入社区消费,为住户提供多元化的增值服务。 根据CRIC的数据,2015年万达的销售业绩还位列第4。时至今日,能达到万达2015年水平的房企依然是少数,能比当年的万达物管做得更好的也是少数。物业管理很难盈利,大部分开发商在物业板块处于亏损状态,等于花钱买口碑。 相比之下,物业服务领域还处于极度分散的状态。中国物业管理协会的统计数据显示,截至2017年底,全国物业管理公司总数超过10.8万家,而整个市场全年的规模不到8000亿元。 虽然自2014年彩生活在香港主板上市之后,截至目前,登陆港股、A股和挂牌新三板的物业公司已接近上百家,物业管理对头部公司来说已经成了一个不错的生意,但对大多数房企来说,物业还是贴钱的。 对中民物业的收购是雅生活今年来发起的第4宗收购行动。仅今年1~3月,雅生活就通过股权收购先后控股青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华三家物业公司。 首先,自2013年以来,整个房地产行业毛利率大的趋势是下滑的。再加上行业集中度不断提升,中小房企的生存空间越来越小。 其次,调控以来,房价基本被控制,而地价涨幅却还较大,利润空间收窄,继续补贴的能力变小。调控不够严格的城市,比如三四五线,自去年下半年以来表现疲软,为了卖房,各种优惠政策推出,送物业费是很常见的套路。 除此之外,其他物业上市公司,也在不断发起并购。比如,9月20日,永升生活服务集团收购青岛雅园物业;碧桂园物业服务收购嘉凯城物业;中海物业收购武汉中建捷诚物业全部股权…… 一百强房企CEO告诉明源君,景观和物业是他们的核心竞争力。为啥这么说呢?因为景观好会让客户产生购买的冲动,物业好,会让业主重复购买,或者推荐亲朋好友购买。为了让业主满意,其对物业最基本的“四保”要求每个月都要出亮点。比如,业主对食用油不放心,就买榨油机为业主免费榨油;业主不会磨刀,就提供磨刀服务……此外,还要尽可能的参与推动产品的创新等。该老总还表示,若从经营的角度,公司希望以机房代替人房,但回归到社区经营,鎴垮湴浜х壒鐐筥鐧惧害鏂囧簱!还是需要人。 这种模式,在过去房地产行业黄金十年,是没什么问题的。因为房子供不应求,完全可以用销售端赚的钱补贴物业。可是,如今不行了! 如今,资本市场依然对物业保护高度关注,今年,佳兆业服务、滨江服务等物管公司相继登陆港股就是最好的证明。因为行业还如此分散,说明还不够成熟,还有提升的空间。兼并收购、资源整合是最重要的手段之一。趁着中小房企出手旗下物管公司的机会,通过收并购迅速做大规模,提升利润和估值水平,是明智之举。 某上市物管公司的一管理层告诉明源君,他们今年的重点任务就是收并购非住宅物业,因为这一块未来前景看得见,再过段时间估计竞争激烈。现在大多数开发企业自顾不暇,正好是切入的好时机。(作者:明源地产研究院 凌峰) 事实上,最近三五年以来,万科物业、碧桂园物业、中海物业等众多开发商旗下的物业管理公司,都通过并购实现了规模突进与业务精进。 住宅物业是物管公司管理和服务的主要物业类型。这个领域收并购的机会还有,但如果仅聚焦于此,存在两个问题:一是房地产住宅开发市场经过几十年的发展已逐渐进入瓶颈期,国家统计局数据显示,2017年7月以来,全国住宅竣工面积同比数据,每个月都是负数;二是住宅物业的平均收费是行业里面最低的,只扩大该类型物管的规模,利润率不太容易上来。 以前,物业公司只是开发板块的一个配角,开发商玩的是快周转的产销模式,自身存量物业较少,因此物管公司涉足其中的较少。要想获取这些管理面积,只能通过收并购。这些领域的竞争目前还没这么激烈,通过收并购可以快速复制被收购企业的管理经验。 规模型物业公司在这一块的成长速度都很快。2018年,永升生活服务的增值服务增长率亦达到80.3%,雅生活服务社区增值服务收入的增长率更是达到惊人的183.7%! 那为什么说现在又到了最好的收购时机?除了前面所说的,还有一个重要原因是,有块市场此前不太被物业管理公司重视,但又非常重要,现在正是机会,那就是非住宅物业的收并购! 数据显示,上市物业服务企业传统住宅物业管理面积比例不断缩小,商业物业、写字楼、产业园区、学校物业、医院物业、政府机构等非住宅物业管理面积在逐年上升。比如,绿城服务非住宅物业管理面积从2015年的16.8%上升至2018年22%;雅生活服务则由原来0.99%增长至39.6%。 想要做大规模,除了母公司输血之外,最快的方式就是收并购。比如雅生活,就靠不断的收并购,迅速做大了规模。 而且,增值服务的毛利率还特别高——雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、彩生活等企业增值服务毛利率均超过了50%! 2016年8月1日,花样年整体收购万达商业旗下万达物业管理有限公司,交易总价约20亿元。往前一年,王健林宣布万达转型轻资产战略,大幅降低开发在营收中的占比。然而,物业管理并非重资产,为什么万达也要剥离呢?通过万达商业2015年的年报可以发现,万达物业在2015年亏损了8个多亿! 比如,雅生活服务就在公告中表示,通过收购中民物业,可与雅生活集团现有业态、区域有效互补,巩固既有优势地位,产生协同效应。此外,收购事项可有力提升雅生活服务的管理规模、盈利能力及品牌力,从而打造雅生活服务成为全国性、全业态、优品牌的物业管理服务龙头企业。 类似刘铭这样遭遇的物管从业者还有不少。数据显示,最近两年,由于调控持续加码,使得不少中小房企再也无法向亏损的物业管理公司输血,导致物业管理公司生存艰难,破产倒闭的数量较此前飙升了200%以上! 根据公告,截至2018年全年,中民物业及新中民物业下属的控股物业公司管理面积合计约1.9亿平方米,参股物业公司合计管理面积约1亿平方米,合计1990个项目。交易完成后,雅生活的管理面积(包括其参股公司的在管面积)将激增139%至5.05亿平方米,管理项目将突破3000个,超越万科物业,问鼎行业NO1! 这一系列的举措确实带来不错的效果,其老带新一度达到百分之七八十。虽然物业是亏钱的,但是在销售端产生了溢价,是可以赚回来的。 中小房企继续让自己的物管公司管着,不但要继续贴钱,而且管理不好,业主不满意,还影响后续开发物业的销售。因此,出售旗下物业公司,让有实力的物管公司接手,就成了很多中小房企的选择。刘铭所在物业公司比较惨,直接倒闭了。 最后,物业公司属于劳动密集型行业,近年来人工成本连年上升,而要上调物业费却比登天还难。中小房企的管理效率不高,而且由于规模小,只能收点物业管理费,无法开展增值服务等增加利润来源,亏损幅度连年扩大。中西部地区,有钱赚就干,没得赚直接跑路的物管公司不在少数。 2015-2016年,百强企业总计收购300余家物业服务企业,累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米,占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。2017年百强企业并购回归理性,并购行为更加谨慎,更加高效,主要从完善产品与区域布局等角度,开展高质量并购,实现资源整合和优势互补。 数据显示,今年1-6月,20家典型物业服务企业,其拓展项目的67.27%来自于非住宅物业种类,而住宅物业仅占了32.73%(如下图)。 此外,百强企业管理面积仅占全国物业管理面积的29.44%,而同期开发领域的百强市占率接近50%。物管领域简直就是一片红海! 国庆假期,大部分人,无论是外出游玩或者宅在家里,甚至坚守工作岗位(3倍工资),都是欢愉的。可是,刘铭却十分郁闷。此前,刘铭在一家物业公司担任经理,可是,前不久他所在的公司倒闭了,他成了失业者。原本答应女儿外出游玩,也没了心情。 比如,9月26日,雅居乐及雅生活服务联合发布公告,宣布拟向广东丰信盈隆股权投资合伙企业(有限合伙)以15.6亿元收购中民物业60%股权,及以不超过5亿元的对价收购新中民物业60%股权。这是迄今为止物业行业最大的一起并购! 收并购是大多数行业发展到一定阶段必然会发生的事情,比如最近几年房地产开发领域的收并购就热火朝天。高峰期,我国有七八万家房企,现在只剩下两万家左右,分享全国每年15万亿左右的市场。很多业内大佬预测,未来,全国只会剩下三五千家房企。 市场集中度低、大量中小企业高度分散、物业服务无组织无规范、难以形成标准化服务业态等,成为阻碍我国物业产业现代化升级的最大桎梏。谁能率先做大做强,谁就有能力建立行业服务坐标,也更有机会赢得未来。

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